Es kann vorkommen, dass in der gemieteten Immobilie ein Mangel auftritt. Je nach Art und Schwere des Mangels hat der Mieter in diesem Fall unter Umständen die Möglichkeit, eine Mietminderung vorzunehmen. Das bedeutet, dass er solange der Mangel nicht behoben ist, weniger Miete zahlt.
Wann und in welcher Höhe das möglich ist und wie Sie als Mieter in einem solchen Fall richtig vorgehen, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Wann eine Mietminderung möglich ist
Selbstverständlich ist nicht in allen Fällen eine Mietminderung möglich. Handelt es sich lediglich um einen kleinen Mangel, wie zum Beispiel eine gesprungene Fließe oder eine durchgebrannte Glühbirne, muss die Miete auch weiterhin in voller Höhe gezahlt werden.
Eine Minderung ist prinzipiell nur dann möglich, wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, der auch tatsächlich gravierende Auswirkungen auf die Bewohnbarkeit der Immobilie hat.
Dazu zählen zum Beispiel die folgenden Fälle:
- Schädlingsbefall, zum Beispiel mit Mäusen
- Ein undichtes Dach
- Eine ausgefallene Heizung bei kalten Temperaturen
- Eine defekte, nicht nutzbare Dusche
- Das Fehlen eines Briefkastens
- Schimmel
- Anhaltender Baulärm oder ein Gerüst an der Fassade
- Rost im Leitungswasser oder ein kaputter Wasserboiler
- Kaputte Rollläden
- Stromausfall, sofern die Ursache im Gebäude zu suchen ist
Eine Mietminderung ist jedoch auch dann nur möglich, wenn der Mangel dem Mieter nicht bereits beim Einzug bekannt war. Befand sich beispielsweise beim Abschluss des Mietvertrags ein Gerüst an der Fassade, kann der Mieter die Miete deswegen nicht mindern.
Keine Kürzung ohne Information des Vermieters
Sofern in Ihrer Wohnung ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt, dürfen Sie die Miete dennoch nicht einfach ohne weiteres mindern. Zu diesem Zweck ist es erst einmal notwendig, den Vermieter mit einer Mängelanzeige auf das Problem hinzuweisen.
Aus Beweisgründen empfiehlt es sich den Mangel schriftlich anzuzeigen. In dringenden Fällen, wie zum Beispiel bei einer defekten Heizung während der Wintermonate oder gar einem Wasserrohrbruch, sollten Sie Ihren Vermieter aber natürlich vorab telefonisch davon in Kenntnis setzen. Denn schließlich ist es auch in Ihrem Interesse, dass der Mangel zeitnah behoben wird.
Bei Ihrer Mängelanzeige ist es sehr wichtig, dass Sie möglichst genau beschreiben, worin der Mangel besteht.
Höhe der Mietminderung vom Mangel abhängig
Eine Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie Ihren Vermieter davon in Kenntnis gesetzt haben, möglich. Wie viel Sie von der nächsten Miete einbehalten dürfen, hängt von der Art des Mangels ab.
Ist die Heizung zum Beispiel zu schwach, um die Wohnung ausreichend zu erwärmen, kann das unter Umständen eine Mietminderung zwischen 20 und 50 Prozent rechtfertigen. Fällt sie hingegen während der Wintermonate komplett aus, sind durchaus 70 Prozent und mehr möglich.
Verbindliche gesetzliche Regelungen gibt es hierfür leider nicht. Um einen akzeptablen Betrag festzulegen, empfiehlt es sich daher, sich über Gerichtsurteile in vergleichbaren Fällen zu informieren.
Die Minderung muss übrigens Tag genau berechnet werden. Ist der Mangel zum Beispiel erst am 15. eines Monats aufgetreten, dürfen Sie die Miete nicht für den kompletten Monat sondern nur anteilig kürzen.
Folgen einer zu hohen Mietminderung
Auch wenn Sie aufgrund des Mangels durchaus zurecht verärgert sind, sollten Sie es mit der Höhe der Mietminderung dennoch nicht übertreiben. Denn eine zu hohe Kürzung der Miete kann Ihren Vermieter unter Umständen dazu berechtigen, Ihnen zu kündigen.
Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn Sie generell nicht zu einer Mietminderung berechtigt waren, etwa weil Sie den Mangel selbst verursacht haben.
Das Wichtigste auf einen Blick
Eine Mietminderung ist nur möglich, wenn ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt. Zudem darf Ihnen dieser nicht bereits bei Vertragsabschluss bekannt gewesen sein.
Bevor Sie eine Kürzung der Mietzahlungen vornehmen, ist es notwendig, Ihren Vermieter durch eine Mängelanzeige auf das vorliegende Problem hinzuweisen.
Was die Höhe der Kürzung angeht, können Sie sich an vergleichbaren Gerichtsurteilen orientieren. Beachten Sie dabei, das eine zu hohe oder ungerechtfertigte Mietminderung eine Kündigung nach sich ziehen kann.
Unsere kostenlose Muster-Mängelanzeige
Sie sind der Meinung, dass in Ihrer Wohnung ein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, vorliegt? Dann verwenden Sie doch einfach die Vorlage für eine Mängelanzeige, welche wir Ihnen als kostenlosen Download anbieten.